(Đăng ngày 23 tháng 09 năm 2008)

Gần đây, Cushman & Wakefield đã dự báo giá thuê văn phòng tại Tp.HCM sẽ giảm phân nửa trong một hoặc 2 năm tới. Đây thực sự là một tin vui đối với người thuê, đặc biệt là những ai đang tìm kiếm khắp nơi một khoảng không gian phù hợp tại các cao ốc khu vực trung tâm để đặt văn phòng.

Tuy nhiên, dự báo này đã gây ra một cuộc tranh luận giữa các công ty tư vấn và quản lý bất động sản nước ngoài. Họ cho rằng dự báo này là không khả thi. Trong năm tới, giá thuê văn phòng vẫn sẽ giữ ở mức cao mặc dù có thêm nhiều dự án cao ốc văn phòng mới.

Giá thuê văn phòng sẽ biến chuyển như thế nào?

Có ít nhất 3 công ty tư vấn và quản lý bất động sản nước ngoài phản bác dự đoán về sự biến đổi giá thuê văn phòng tại Việt Nam của Cushman & Wakefield, đó là CB Richard Ellis (CBRE), Savills và Jones Lang LaSalle.

Họ đưa ra quan điểm rằng giá thuê văn phòng vẫn sẽ ổn định hoặc giảm từ từ chứ không rơi nhanh chóng vì nhu cầu luôn cao.

“Chúng tôi không nghĩ giá thuê sẽ giảm quá nhanh như dự đoán, đặc biệt là trong phân khúc văn phòng hạng A”, Brett Asthton, Giám đốc Quản lý Savills Việt Nam nói.
Ông nói rằng thị trường sẽ có thêm nhiều khoảng không văn phòng mới nhưng nguồn cung thì không đến nỗi quá dồi dào để làm cho giá thuê văn phòng rơi giảm nhanh chóng như dự đoán của Cushman & Wakefield.

Theo Toby Dodd, tổng Giám đốc Cushman & Wakefield (tại Việt Nam), giá thuê văn phòng tại Việt Nam sẽ ổn định ở mức 30USD/m2 đối với hạng A, 20USD đối với hạng B và 10USD đối với hạng C. Những con số này tương tự tại các thành phố khu vực như Bangkok của Thái Lan, Jakarta của Indonesia, Kuala Lumpur của Malaysia và Manila của Philippine.

“Đó là lý do tại sao tôi tin giá thuê văn phòng ở Việt Nam sẽ giảm”, Dodd nói với Daily vào tuần qua sau cuộc hội thảo về đầu tư bất động sản do Hội đồng Thương mại Châu Âu tại Việt Nam (EuroCham) tổ chức tại Tp.HCM vào đầu tháng này.
Giám đốc CBRE Việt Nam, Marc Townsend mô tả sự sút giảm như thế là một sự “sụp đổ” nếu giá văn phòng rơi giảm theo dự đoán của Cushman & Wakefield. Tuy nhiên, ông thừa thận rằng giá thuê văn phòng tại Tp.HCM là “cực kỳ đắt” và ít nhất gấp 2 lần các thành phố khác.

Townsend cũng đưa ra một số nguyên nhân khác như lạm phát, chi phí xây dựng cao và xin giấy phép là một việc “cực kỳ khó”. “Đó là lý do tại sao Việt Nam cho thuê khách sạn, căn hộ dịch vụ và mặt bằng bán lẻ mắc hơn nhiều so với các thành phố có cùng quy mô dân số hoặc ít hơn”.

Ashton thì nói, giá thuê sẽ phụ thuộc nhiều vào chất lượng. vị trí và quản lý của mỗi cao ốc. Tuy nhiên, sẽ mất rất nhiều thời gian để mức giá thuê hạ xuống thấp, do đó, Savills dự đoán rằng vào cuối 2008, giá thuê văn phòng hạng A sẽ đạt 100USD/m2.
Townsend tiết lộ Kumho đang nỗ lực để phá vỡ kỷ lục trong thị trường văn phòng cho thuê.

Ashton tính toán nguồn cung văn phòng hạng A tại Tp.HCM hiện là 75.000m2 và giá thuê mới nhất, dựa trên việc cho thuê văn phòng gần đây nhất của các cao ốc hạng A đã tương đương ở mức khoảng 97USD/m2, bao gồm phí dịch vụ nhưng chưa tính VAT.

Jones Lang LaSalle Việt Nam cho biết, nguồn cung hạn chế đã dẫn đến việc mức giá thuê trung bình của văn phòng hạng A đã tăng đạt mức cao kỉ lục mới là 79,3m2/tháng vào cuối quý 2 năm 2008, đạt mức gia tăng hàng quý là 26% và tăng hàng năm là 94%.

Theo Ashton, Savills tin rằng nhìn chung năm tới, giá thuê văn phòng hạng A, bao gồm các cao ốc đang hiện có sẽ ở mức 65-75USD/m2. Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B sẽ đứng ở mức 35-45m2 với hy vòng nguồn cung mới sẽ được đưa ra thị trường và văn phòng hạng C đạt 20-25USD/m2.

Riêng Andrew Brown, Tổng Giám đốc Jones Lang LaSalle Việt Nam cho rằng, giá thuê văn phòng một lúc nào đó sẽ bước vào giai đoạn bão hòa. “Sau đó, chúng ta mong rằng giá thuê văn phòng, đặc biệt là đối với văn phòng hạng trung bình, sẽ ổn định ở mức hiện tại và/hoặc chỉ dao động một ít so với hiện tại”.

Nhu cầu cao và nguồn cung thiếu

Townsend nhận ra rằng nguồn cung đang và sẽ ở mức thiếu bởi vì không có thêm nhiều diện tích văn phòng hạng A mới được đưa vào sử dụng trong tương lai gần. “Trong 18 tháng tới, tại quận 1, chỉ có 2 hoặc 3 cao ốc lớn, mới được đưa vào thị trường”.

Ông dẫn chứng đó là 31.562m2 của dự án Kumho, 27.660m2 của Centec Tower và 15.600m2 của Sailing Tower.

Theo Jones Lang LaSalle Việt Nam, quận trung tâm kinh doanh này sẽ không có thêm khoảng không diện tích văn phòng cho thuê hạng A mới nào cho đến khi Kumho Asiana và Centec Tower được hoàn thành. Công ty cho biết thêm, nguồn cung hiện tại là phát sinh từ việc người thuê hết hợp đồng thuê, chuyển đi, đến các cao ốc rẻ hơn.

Những con số của Savills cho thấy Tp.HCM có 510.000m2 diện tích văn phòng tính theo tất cả các hạng mục và địa điểm trong khi tại Hà Nội chỉ có 375.000m2 văn phòng hạng A và B.

Ashton cho rằng thị trường văn phòng năm ngoái là một ngoại lệ, không phải là quy chuẩn cho Tp.HCM. “Trên 10 năm qua, Tp.HCM có mức gia tăng diện tích văn phòng trung bình hàng năm là 25.000-30.000m2. Năm ngoái, con số gia tăng là 12.000m2, gấp 4 lần so với mức trung bình”.

Nhận xét về nguồn cung tương lai, Ashton nói rằng Kumho và Centec Tower sẽ gia tăng 73% và nhiều cạnh tranh hơn sẽ xảy ra. “Điều này có nghĩa các cao ốc đang hiện có sẽ phải giảm giá thuê một ít và tất cả các cao ốc hạng A sẽ phải cạnh tranh khốc liệt với các cao ốc mới sắp được đưa ra thị trường”.

Theo Brown (Jone Lang LaSalle Việt Nam), những dao động trong thị trường văn phòng cho thuê vẫn còn diễn ra mạnh mẽ với nguồn cung hạn chế và nhu cầu càng ngày càng tăng, đặc biệt là đối với các mặt bằng văn phòng chất lượng cao.

Riêng đối với văn phòng hạng B và C thì “các cao ốc chất lượng vừa và thấp trong thị trường, có thể trải qua nhiều dao động hơn vì có thêm nhiều sự lựa chọn và nhiều mức độ nguồn cung”, Brown nói.

Jones lang LaSalle Việt Nam dự đoán, 12 tháng tới, Tp.HCM sẽ có thêm 119.000m2 văn phòng hạng B đưa vào hoạt động, tạo ra nhiều cơ hội thuê với mức giá thấp hơn cho những người thuê tiềm năng.

Khuynh hướng thị trường và tầm nhìn mới

Ashton nói, cung và cầu là những nhân tố quyết định lớn nhất đối với giá thuê cùng với vị trí và chất lượng. Cho đến thời điểm này trong năm,Việt Nam đã nhận được trên 47 tỉ USD vốn đăng ký trực tiếp từ nước ngoài và các công ty nước ngoài sẽ cần thiết lập văn phòng và những nhà cung cấp phụ tùng sẽ mở rộng hoạt động kinh doanh của họ.

“Việt Nam sẽ tiếp tục gia tăng số vốn FDI đăng ký, sau đó cầu sẽ tăng theo”, Ashton nói. Ông ấy nói thêm rằng nhìn chung, các công ty FDI khi bắt đầu kinh doanh thường chọn những văn phòng nhỏ hơn trong khi các công ty hiện tại ở Việt Nam đang chờ đợi một sự sút giảm giá thuê trước khi tìm kiếm cho mình một vị trí tại cao ốc mới.

Theo Townsend, CBRE nhận thấy những khách hàng thuê lớn tại Việt Nam và tiềm năng của văn phòng cho thuê hạng A bởi vì các cao ốc hạng B và C không có diện tích lớn. “Rõ ràng, các công ty đa quốc gia không thể mở rộng hoạt động kinh doanh của họ bởi vì những cao ốc hiện tại đã hết chỗ…Chúng ta có thể thấy nhiều đại gia kinh doanh đang tìm kiếm những khoảng diện tích văn phòng lớn từ 1.000-1.500m2 tại các cao ốc mới với các tiện nghi tốt hơn”, Townsend nói.

Ashton cho rằng có nhiều công ty đã di dời ra ngoại thành và các khu vực ngoài trung tâm khác để thuê văn phòng với diện tích lớn hơn, môi trường xung quanh tốt hơn và giá thuê rẻ hơn. “Các công ty kém tài chính, xem xét giá thuê văn phòng là nguồn chi quan trọng thứ 2 sau lương, vì thế họ nghiên cứu cẩn thận việc cắt giảm chi phí này để mang lại lợi nhuận cho công ty.”.

Townsend thì cho rằng nhiều công ty cố gắng ở lại quận trung tâm để giữ vững thế mạnh của họ. Tuy nhiên, có khá ít người thuê tại những cao ốc văn phòng cao cấp, chất lượng là công ty trong nước, theo Jones Lang LaSalle Việt Nam. Nhu cầu văn phòng hạng A cho cả người thuê cũ và người thuê mới từ các công ty nước ngoài mới thâm nhập vào thị trường Việt Nam để hoạt động trong những lĩnh vực như tài chính, bảo hiểm, công nghệ thông tin, phần mềm, bất động sản, hàng hóa tiêu thụ và các nguồn tài nguyên biển.

Tuy nhiên, Ashton lưu ý rằng giá thuê văn phòng sẽ còn phụ thuộc nhiều vào toàn nền kinh tế trong 6 tháng tới. Ngành ngân hàng cần cho vay lại  Lạm phát phải giảm xuống và lãi suất cũng giảm bởi vì nhiều ngân hàng chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng để phát triển tài chính.

Theo Ashton, nếu nền kinh tế đi theo hướng này, cầu sẽ tăng và giữ vững trong 24 tháng tới vì các công ty trong lúc này đang chờ đợi điều gì sẽ diễn ra tiếp theo.

Theo Saigon Times

(CongTroi.Com theo metvuong.com)